買房讓中小企業(yè)掌握了房產(chǎn)自主權(quán)，更容易從銀行獲得貸款；房產(chǎn)的折舊部分可以在稅前列支，幫助企業(yè)節(jié)稅；同時(shí)，房地產(chǎn)的升值前景同樣值得期待。

    看著鋪天蓋地關(guān)于“買房還是租房”的大討論，身為一家小型塑料制品企業(yè)主的顧峰不僅沒(méi)有理清頭緒，而且更犯了難?！按蠹叶颊f(shuō)買房不劃算，現(xiàn)在地產(chǎn)價(jià)格高，租金價(jià)格水平低，買不如租。但是大家說(shuō)的都是住宅，對(duì)于我們中小企業(yè)而言，情況又有所不同。就拿我來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在每月光廠房的租金成本就接近5萬(wàn)元，更尷尬的是，我沒(méi)有房產(chǎn)，幾乎無(wú)法從銀行獲得貸款。”

    顧先生的煩惱，集中體現(xiàn)了很多中小企業(yè)主在買房和租房問(wèn)題上的矛盾。那么，對(duì)于中小企業(yè)而言，究竟是買房劃算，還是租房更實(shí)惠？記者帶著問(wèn)題走訪了上海中小企業(yè)的有關(guān)專家。

    房產(chǎn)增值可以期待

    “我是贊成買房的?！睂?duì)于中小企業(yè)是買房還是租房的問(wèn)題，上海中小企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理陳雅玉直接給出了她明確的看法。

    一直以幫中小企業(yè)解決問(wèn)題作為自己工作重點(diǎn)的她告訴記者，2000年8月，上海市政府決定，將“再就業(yè)專項(xiàng)資金”改名為“促進(jìn)就業(yè)專項(xiàng)資金”并賦予專項(xiàng)資金為個(gè)人開(kāi)業(yè)提供貸款擔(dān)保的功能，也就是說(shuō)個(gè)人可以通過(guò)免擔(dān)保的方式獲得貸款?！爱?dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目是上海市勞動(dòng)保障局和上海銀行合作推行的，其中30萬(wàn)貸款額度的由來(lái)，就是因?yàn)槲覀兛紤]到當(dāng)時(shí)購(gòu)置一間沿街商鋪大概需要資金30萬(wàn)元，但是現(xiàn)在沿街商鋪的價(jià)格甚至已經(jīng)超過(guò)130萬(wàn)元?！睋Q言之，當(dāng)初貸款購(gòu)買商鋪的創(chuàng)業(yè)者，假設(shè)貸款利息和租金水平相當(dāng)，除項(xiàng)目投資收益外，房地產(chǎn)增值部分已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)元。

    上海中小企業(yè)服務(wù)中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)石解放也認(rèn)為買房相對(duì)租房更具優(yōu)勢(shì)，并以其經(jīng)手的案例為證。某燃料公司是一家民營(yíng)企業(yè)，對(duì)市區(qū)的一些餐飲企業(yè)以及崇明等三島的用氣提供供給。曾經(jīng)，這家公司租用的是寶山地區(qū)的一棟綜合性商務(wù)樓，樓內(nèi)設(shè)施也相當(dāng)陳舊，盡管如此，每月依然需要為兩件不大的辦公室支付12000元的租金。這時(shí)，上海中小企業(yè)服務(wù)中心建議其自己按揭購(gòu)買辦公用房。如今，該燃料公司在吳淞新城280平方米的辦公用房，價(jià)值已經(jīng)從當(dāng)年的2000元每平方米升值至14000元每平方米。

    但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)處于一個(gè)高位，這時(shí)中小企業(yè)再買房是否依然適合呢？針對(duì)這一問(wèn)題，陳雅玉的回答是：“在一個(gè)人民幣升值周期內(nèi)，房地產(chǎn)投資也會(huì)表現(xiàn)出相應(yīng)的保值性，仍然具有投資價(jià)值?！?

    增強(qiáng)企業(yè)報(bào)表實(shí)力

    對(duì)于中小企業(yè)而言，無(wú)論是在初創(chuàng)階段還是發(fā)展階段，都是最需要資金的時(shí)期。絕大部分中小企業(yè)都會(huì)選擇銀行來(lái)進(jìn)行間接融資。然而，“你的房產(chǎn)是買的還是租的？這往往是信貸員進(jìn)入企業(yè)問(wèn)的第一句話?！笔夥湃缡钦f(shuō)。

    在現(xiàn)有信貸體系和環(huán)境下，雖然融資渠道和方式日趨多元化，但是通過(guò)房產(chǎn)抵押獲得貸款依然是中小企業(yè)最便捷可靠的選擇。陳雅玉補(bǔ)充說(shuō)：“而且，隨著房產(chǎn)的升值，企業(yè)的資產(chǎn)實(shí)力得到增強(qiáng)，房產(chǎn)經(jīng)重新評(píng)估后，企業(yè)報(bào)表上反映的總資產(chǎn)也相應(yīng)增加。”

    某生產(chǎn)機(jī)箱外殼等設(shè)備的儀表企業(yè)，幾年前在寶山購(gòu)置80畝土地，當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格為6.5萬(wàn)元每畝。

之后，企業(yè)便在土地上建設(shè)了自己的生產(chǎn)廠房。如今，土地價(jià)格已經(jīng)躍然升至每畝50萬(wàn)元。土地使用證和房產(chǎn)證兩證合一，銀行開(kāi)出了5700萬(wàn)元評(píng)估價(jià)，而在沒(méi)有購(gòu)置土地前，該企業(yè)的融資額度只有100萬(wàn)元。
    對(duì)此，陳雅玉點(diǎn)評(píng)說(shuō)：“銀行在評(píng)估資產(chǎn)當(dāng)中，如果土地是企業(yè)租賃而來(lái)，即使它的生產(chǎn)用房是自己投資建設(shè)的，那么這些房產(chǎn)也是無(wú)法得到銀行認(rèn)可的，從而獲得貸款的。不僅如此，企業(yè)在購(gòu)置房產(chǎn)之后，作為固定資產(chǎn)，在財(cái)務(wù)報(bào)表中每個(gè)月它的折舊可以稅前計(jì)提。也就是說(shuō)，相對(duì)于租房而言，企業(yè)因此而節(jié)約了一部分的稅務(wù)支出。這對(duì)中小企業(yè)而言，也是比較可觀的。”

    買房準(zhǔn)確預(yù)估是關(guān)鍵

    但是財(cái)務(wù)杠桿是一柄雙刃劍，如果利用不當(dāng)，則有可能陷入資金的泥潭。因此，中小企業(yè)對(duì)于自己的項(xiàng)目有一個(gè)準(zhǔn)確的預(yù)估是買房的關(guān)鍵。

    “我遇到很多中小企業(yè)，他們一跑到銀行就獅子大開(kāi)口：‘我要1000萬(wàn)元！’但是他們對(duì)于如何計(jì)算得來(lái)需要那么多錢、這些錢要運(yùn)用到何處卻一無(wú)所知?！毖约按?，陳雅玉有些許無(wú)奈，“我們提倡中小企業(yè)買房，但是絕對(duì)反對(duì)他們盲目買房。例如，他的企業(yè)明明只需要買30畝土地，他卻僅僅看到土地升值前景可觀，就一下子買入1000畝，結(jié)果企業(yè)的利潤(rùn)不足以支付土地的貸款月供，最后導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流極度緊張而難以為繼。”

    事實(shí)上，這樣的案例在現(xiàn)實(shí)中也不勝枚舉，最出名的要數(shù)當(dāng)年史玉柱的“巨人大廈”。1994年，處于事業(yè)巔峰的史玉柱決定建造巨人大廈?！斑@座樓的位置很好，為什么不蓋得更高一點(diǎn)？”于是巨人大廈不斷加高，從18層到38層，接著又分別經(jīng)歷54層、64層、70層的設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)投資從2億元增加到12億元。1996年，巨人大廈資金告急，史玉柱把保健品方面的全部資金都調(diào)往巨人大廈，而保健品業(yè)務(wù)則由于“失血”過(guò)多而拖垮了史玉柱領(lǐng)導(dǎo)下的巨人集團(tuán)。

    “因此，中小企業(yè)在買房前必須對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，從產(chǎn)銷率等等方面找到企業(yè)利潤(rùn)和購(gòu)房成本之間的一個(gè)平衡點(diǎn)。一般而言，高科技企業(yè)三年時(shí)間回收前期投入，工業(yè)項(xiàng)目五至八年，如果這個(gè)項(xiàng)目收回投資時(shí)間超過(guò)十年，就要相當(dāng)謹(jǐn)慎了?！标愌庞裾f(shuō)道。

    房產(chǎn)租賃也有門道

    那么，在土地價(jià)格不斷上漲的當(dāng)下，對(duì)于那些資金實(shí)力確實(shí)有限對(duì)投資者，應(yīng)該如何解決房產(chǎn)的問(wèn)題呢？石解放給出的建議，就是去上海周邊土地價(jià)格相對(duì)低廉的區(qū)域購(gòu)房?！艾F(xiàn)在江蘇、安徽還有部分地區(qū)的土地價(jià)格比較合適，大約每畝在2～5萬(wàn)元。企業(yè)可以考慮將生產(chǎn)基地建在外地，同時(shí)把研發(fā)基地保留在上海?！?

    陳雅玉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限需要租房的情況下，則盡可能地簽長(zhǎng)期租約?！白夥肯鄬?duì)不利的一點(diǎn)是，主動(dòng)權(quán)并不掌握在自己手中。租約每每一到，房東往往就會(huì)提高租金。因此，企業(yè)可以盡可能簽長(zhǎng)期租約，減少租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)。即使遇到搬遷、自行購(gòu)置房產(chǎn)等等需要離開(kāi)的情況，也可以選擇轉(zhuǎn)租，操作上能夠掌握更多的主動(dòng)權(quán)。”

    對(duì)于房產(chǎn)租賃，上海市中小企業(yè)理財(cái)促進(jìn)中心總干事長(zhǎng)李堅(jiān)平提出了一種獨(dú)辟蹊徑的做法，就是融資租賃。融資租賃相當(dāng)于以租代售，出租人根據(jù)承租人的要求購(gòu)入物品租賃給承租人，合同期內(nèi)物品所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購(gòu)入物品，擁有物品的所有權(quán)。
“這種租賃方式可以解決企業(yè)在資金短缺情況下的生產(chǎn)辦公用房，而且最后能獲得產(chǎn)權(quán)，為融資帶來(lái)便利，同時(shí)沒(méi)有炒作房產(chǎn)的嫌疑。”但同時(shí)李堅(jiān)平指出，現(xiàn)階段這種房地產(chǎn)融資租賃的形式在配套措施方面還比較有限。 

    無(wú)論買房還是租房，歸結(jié)到落實(shí)過(guò)程當(dāng)中，還是從選址開(kāi)始。

    對(duì)于中小企業(yè)的辦公生產(chǎn)用房的選址，專家的觀點(diǎn)非常一致?！懊總€(gè)中小企業(yè)都會(huì)有其隸屬的行業(yè)，而每個(gè)區(qū)縣或區(qū)域也都會(huì)有其特色的經(jīng)濟(jì)園區(qū)，區(qū)域政府會(huì)給予具有相應(yīng)特色的企業(yè)以一定的政策優(yōu)惠。因此，只要中小企業(yè)根據(jù)自身行業(yè)特色，按圖索驥，找到特色相吻合的經(jīng)濟(jì)，也就等于找到了企業(yè)的發(fā)展空間。”