倉儲地荒

近日，中國倉儲協(xié)會發(fā)布了《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數(shù)》，該報告顯示，2010年全國通用倉庫需求總面積為7.01億平方米，實有倉庫面積為5.5億平方米，全國倉庫供需指數(shù)為0.785。“供需指數(shù)小于1，說明我國通用倉庫總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，現(xiàn)有倉庫中，近20%是近些年建造的立體倉庫，80%為不同時期建造的平房庫與樓房庫；相對而言，立體倉庫的市場需求更旺盛。在這種供需狀態(tài)下，很多貨物只能存儲在露天貨場，或是不合格的簡易庫房中。”
 

       而隨著電子商務(wù)的發(fā)展，京東、淘寶等制定了斥巨資建立龐大物流體系的計劃，人們的眼光更多地投向了倉儲物流。但在近日召開的倉儲行業(yè)年會上，眾多物流倉儲企業(yè)表達(dá)了擴(kuò)張空間受限的問題。

北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理閆旭東表示，“目前，倉儲新增用地供應(yīng)不足，而且土地取得的難度和成本都在增加。”據(jù)介紹，物流用地可分為物流通道用地和物流結(jié)點用地兩大類，其中物流結(jié)點用地是物流用地的主要用地類型。

用地競爭激烈

據(jù)閆旭東介紹，在我國，新增建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度供地計劃安排，在與其它用地類型的競爭中，倉儲用地基本不具優(yōu)勢。

相對于住宅和商業(yè)用地，由于工業(yè)（倉儲）用地所獲取的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅和商業(yè)用地，所以在規(guī)劃新開發(fā)區(qū)時，相比工業(yè)（倉儲）用地，地方政府一般更愿意分配土地作為住宅及商業(yè)規(guī)劃區(qū)。即使在工業(yè)和高科技園區(qū)，能夠帶來收入和增加就業(yè)機(jī)會的項目也主要是園區(qū)的辦公樓、工廠和研發(fā)設(shè)施。另一方面，開發(fā)存儲設(shè)施能夠直接帶來的業(yè)務(wù)流程和就業(yè)機(jī)會增加極其有限。在很多情況下，物流設(shè)施均被視為配套服務(wù)。   

而物流企業(yè)在與生產(chǎn)企業(yè)競爭土地時，也往往處于劣勢。各級地方政府往往更注重項目的投資強(qiáng)度，對投資大、產(chǎn)值高、效益好、稅收多的生產(chǎn)性行業(yè)將會優(yōu)先考慮；而倉儲項目由于在直接產(chǎn)出和稅收貢獻(xiàn)等方面對地方財政的貢獻(xiàn)相對較小，并且占地規(guī)模大、投資回收周期長，在重點項目有限的思路中，又被擠到隊尾。

土地成本攀高

倉儲用地的取得和保有成本同樣也在上升。

“現(xiàn)在很多需要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)提高了，工業(yè)用地的出讓標(biāo)準(zhǔn)也在提高，”閆旭東稱，這些推高了倉儲用地的取得成本。此外，倉儲用地的邊界不清晰，也增大了企業(yè)的成本投入，閆旭東說，“比如，土地管理實施條例中規(guī)定，住宅產(chǎn)權(quán)70年，商業(yè)、娛樂、金融用地40年，工業(yè)、綜合用地50年，但沒有講到倉儲物流用地。”

據(jù)介紹，在城市建設(shè)用地類別中，物流因其承擔(dān)的功能不同，由多種用地類型組合而成，包括工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、公共設(shè)施用地，允許有少量住宅用地，也允許有市政工程設(shè)施用地、水面等其他用地。

不過，目前的倉儲用地還存在利用率的問題，“目前，大家都在說擴(kuò)張，擴(kuò)張一定是往新增用地上走，但實際上，簡單倉儲利用效率比較低，如果往高端發(fā)展，利用效率會大大增加”，閆旭東說。

選址園區(qū)

在擴(kuò)張困難的情況之下，閆旭東建議物流企業(yè)選擇進(jìn)駐園區(qū)來獲得成長，“從企業(yè)經(jīng)營的角度看，物流企業(yè)入駐物流政府規(guī)劃的物流園區(qū)不僅可以節(jié)省部分土地購置費，而且可以有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。”

物流園區(qū)一般規(guī)劃與管理較為科學(xué)，可以為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供財稅、融資、通關(guān)等方面的優(yōu)惠，企業(yè)可以降低企業(yè)經(jīng)營成本，物流企業(yè)可以根據(jù)物流園區(qū)布局合理且定位清晰的特點以及自身的業(yè)務(wù)特點，有針對性地開展獨具特色的物流業(yè)務(wù)，提高自身的核心競爭力。此外，物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)的集群效應(yīng)可以極大提升企業(yè)的知名度和影響力。

更為關(guān)鍵的是，進(jìn)入園區(qū)可能會降低拿地的難度，閆旭東說，“要爭取政策的時候，作為單個的企業(yè)去要地可能困難，但是整合行業(yè)的物流園區(qū)，去獲取新增用地指標(biāo)，相對來說要好一些。”

此外，在土地資源愈益緊張、政府土地管理政策愈嚴(yán)的大背景下，土地集約化使用已經(jīng)成為當(dāng)今及未來的發(fā)展趨勢。物流園區(qū)作為物流企業(yè)業(yè)務(wù)活動的主要載體，是一種集約化使用土地的物流基礎(chǔ)設(shè)施。如能夠在土地面積一定的情況下，使庫房的建筑密度更高、道路通行能力更強(qiáng)、站臺庫數(shù)量更多、起重設(shè)備更加先進(jìn)、業(yè)務(wù)調(diào)度更加科學(xué)、信息平臺功能更加完善，物流企業(yè)應(yīng)充分利用物流園區(qū)的優(yōu)勢，以減少對于土地資源的占用。

囤地園區(qū)

      “有些物流園區(qū)，實際上在做房地產(chǎn)：拿到用地指標(biāo)，做一些基礎(chǔ)建設(shè)，等待土地升值，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)用途——這里有很多空間。”閆旭東指出，盡管物流用地緊張，但以物流為名以地產(chǎn)為實的情況很常見。

土地越來越稀缺，地價上漲幅度越來越明顯，誰擁有資源，誰就能獲得未來，所以有很多企業(yè)是盡可能去囤地，”這里面有些企業(yè)鉆了園區(qū)政策的空子”。

以園區(qū)的方式拿地，再建設(shè)，利潤空間非常高。

閆旭東以北京上地的中關(guān)村軟件園為例算了一筆賬，“土地是一平方米100塊，一些高科技企業(yè)去了，建成辦公樓然后再賣，那邊的價格是多少？兩年前我去看，比城里面還貴，1.7萬到2萬元每平，這里面利潤有多大？”，北京西南地區(qū)的總部基地也是類似的情況，以低成本的工業(yè)研發(fā)用地拿地，但是入駐企業(yè)都當(dāng)辦公樓來使用。

園區(qū)的的業(yè)態(tài)在發(fā)生變化，不少告別了大工業(yè)，甚至倉儲物流也進(jìn)入了電子商務(wù)時代，“從這個角度來說，倉儲用地的寬泛邊界也可以看成一種利好”。