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2016年，各大城市鱗次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，充分反映出房地產(chǎn)過(guò)度交易的狀況。
需要注意的是，樓市火爆并不是自住需求旺盛帶來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，而是多方刺激下形成的非理性現(xiàn)象，其中不乏投機(jī)行為。在此背景下，自2016年9月底起，房地產(chǎn)政策開(kāi)啟新一輪調(diào)控。
時(shí)至今日，越來(lái)越多的跡象表明，從中央到地方，本輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的打擊力度，遠(yuǎn)超投機(jī)客們此前的想象。
炒房風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始加大
過(guò)去一年，在很多炒房者的眼里，倒買倒賣房產(chǎn)是收益率畸高又穩(wěn)賺不賠的買賣，沒(méi)有理由不去為之。但是，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓炒房的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始加大。
李建2007年來(lái)到北京，找到的第一份工作是房地產(chǎn)銷售。“我沒(méi)能上大學(xué)，也沒(méi)有文憑，去不了事業(yè)單位或者大型企業(yè)。但賣房對(duì)這些都不看重，只要努力、肯干、會(huì)說(shuō)話就行。”
進(jìn)入這個(gè)行業(yè)以后，李建逐漸對(duì)房地產(chǎn)有了深刻的認(rèn)識(shí)。“2008年之前，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資意識(shí)還沒(méi)怎么起來(lái)，買房大多只為置業(yè)，因此漲幅整體還算平穩(wěn)。”
但隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，一大波資金開(kāi)始投向樓市，房?jī)r(jià)開(kāi)始有了大漲的苗頭。“房地產(chǎn)投資就是買漲不買跌。我覺(jué)得這是個(gè)機(jī)會(huì)，便從父母親戚朋友那里湊了100萬(wàn)元左右。”李建說(shuō)。
“我們公司的項(xiàng)目在東南三環(huán)，當(dāng)時(shí)還不屬于北京買房的熱門區(qū)域。我以10萬(wàn)元一套的價(jià)格預(yù)留了10套房，和經(jīng)理說(shuō)好，不簽正式合同，未來(lái)以每套2萬(wàn)元的價(jià)格通過(guò)改底單的方式轉(zhuǎn)手。這樣一來(lái)，既完成了任務(wù)，還可以有錢拿，經(jīng)理高興得不得了。”李建說(shuō)。
李建表示，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)始大熱，購(gòu)房者一房難求，2008年才13000元/平方米均價(jià)的房子，在2009年年底便漲到了近19000元/平方米的價(jià)格。
“那時(shí)，因?yàn)闆](méi)有網(wǎng)簽，沒(méi)有交易稅費(fèi)，我的10套房子和新房差不多，在年底前全部出手。還清之前所有人的100萬(wàn)元外，掙了500萬(wàn)元，完成了自己的第一桶金。”李建說(shuō)。
像李建這樣的炒房者，在楊勤（化名）看來(lái)再熟悉不過(guò)。從事房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的他，經(jīng)手的房產(chǎn)達(dá)數(shù)千套，也見(jiàn)識(shí)過(guò)各種類型的炒房者。
楊勤表示，一旦判斷某區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)有較大漲幅，這些人便會(huì)開(kāi)啟投資。他們的資金彈藥充足，且房?jī)r(jià)上漲短時(shí)間難以遏制，最終獲利相當(dāng)可觀。據(jù)介紹，2009年，僅一年時(shí)間，北京房?jī)r(jià)的漲幅就高達(dá)70%到80%。
以鄭州為例，2016年當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)迎來(lái)了暴漲。楊勤說(shuō)，2015年九如府項(xiàng)目在鄭東新區(qū)推出，初始售價(jià)在16000元/平方米到17000元/平方米之間，但房子幾無(wú)銷量，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人甚至動(dòng)員員工購(gòu)買。到了2016年初，房子漲了一些，售價(jià)在22000元/平方米左右，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始勸身邊好友購(gòu)買。“當(dāng)時(shí)我的一個(gè)朋友就買了一套180平方米的房子，首付20%差不多60萬(wàn)元。”
“就在四個(gè)多月后，融創(chuàng)和金茂分別以超過(guò)36000元/平方米的樓面價(jià)拍得了位于九如府項(xiàng)目旁邊的地塊，九如府項(xiàng)目的價(jià)格就直接飆升至每平方米45000元。”楊勤說(shuō)，這也就意味著，加上利息后，朋友用不到80萬(wàn)元的本金，四個(gè)月內(nèi)就獲得了高達(dá)414萬(wàn)元的利潤(rùn)。
楊勤坦言，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)一樣高得可怕。以九如府項(xiàng)目為例，雖然該地塊在2014年也是以“地王”價(jià)購(gòu)得，但其樓面價(jià)僅為13329.47元/平方米，僅僅是在兩年之后，樓面價(jià)翻了近乎三倍。
房產(chǎn)增值除了給投資投機(jī)客帶來(lái)了盆滿缽滿的回報(bào)外，還“溫暖”了財(cái)務(wù)困難的上市公司。
去年9月份以來(lái)，A股先后有包括*ST寧通B、云賽智聯(lián)等在內(nèi)的多家上市公司宣布出售其所擁有的房產(chǎn)。從A股上市公司2016年上半年的業(yè)績(jī)整體情況來(lái)看，WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2934家上市公司中，有628家凈利潤(rùn)不足1000萬(wàn)元（含虧損），也就是說(shuō)，有超過(guò)20%的上市公司半年的凈利潤(rùn)，甚至趕不上京滬地區(qū)的一套學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。
以出售兩套北京學(xué)區(qū)房的*ST寧通B為例，其公告顯示，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2016年7月31日，該公司擬處置的北京市西城區(qū)槐柏樹(shù)街11號(hào)樓兩套房產(chǎn)賬面價(jià)值為129.74萬(wàn)元，評(píng)估值為2272.62萬(wàn)元，增值額為2142.88萬(wàn)元，增值率1651.68%。業(yè)內(nèi)人士指出，以當(dāng)初購(gòu)入價(jià)計(jì)算，寧通的房產(chǎn)增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他任何資產(chǎn)，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形程度。